Social housing

Povertà
UNA CASA PER I NÉNÉ
di Fabrizio Ghisellini 04.03.2008

La vera emergenza abitativa riguarda oggi le famiglie con reddito medio-basso, quelle che non sono né abbastanza povere per avere una casa popolare, né abbastanza ricche per pagare un affitto sul libero mercato o accendere un mutuo. Il fabbisogno per questa fascia di popolazione arriva a quasi quattro milioni di abitazioni. Un grande programma pubblico-privato di social housing è condizione necessaria, ma non sufficiente per la soluzione del problema. Che passa per lo sgonfiamento della bolla immobiliare e la crescita economica.

Di social housing si era iniziato a parlare già un paio di anni fa nell’ecumenico, e quindi fatalmente inconcludente, “tavolo” sulla casa promosso dal ministero delle Infrastrutture.
Ora, il tema ha guadagnato una crescente importanza nel dibattito sulle emergenze socioeconomiche del paese e figura tra i dodici punti prioritari del Partito democratico. Il punto 6 prevede infatti la costituzione di fondi immobiliari dedicati, partecipati dalla Cassa depositi e prestiti, che dovrebbero realizzare almeno 700mila abitazioni. Si tratterebbe di un sostanziale aumento (circa il 15 per cento) dell’offerta di case in affitto, che colmerebbe almeno in parte il gap tra il nostro paese (nel quale domina la proprietà) e il resto d’Europa.

IL SOCIAL HOUSING FINORA

 Al di là delle ambiziose dimensioni del piano, un aspetto importante del punto 6 è (finalmente) la maggiore chiarezza concettuale sulla definizione stessa di social housing, identificata come offerta di abitazioni in affitto a canoni “sostenibili”, compresi quindi tra il 30 e il 50 per cento degli attuali canoni di mercato (1.200 euro di media).
Non si tratta quindi di ampliare l’edilizia residenziale pubblica (Erp) nella sua attuale configurazione, che prevede mediamente canoni di 75 euro, spaziando dai 40 di Napoli ai 140 di Bolzano. E questo è già un bene, data la gestione fallimentare (con qualche eccezione) dell’Erp da parte di comuni e regioni. Secondo un recente rapporto della Corte dei conti, la combinazione di canoni in molti casi eccessivamente ridotti con tassi di morosità che arrivano a superare il 50 per cento fa sì che le spese di manutenzione a carico degli enti proprietari siano spesso superiori ai flussi in entrata. L’Erp rappresenta quindi un asset a redditività negativa, di cui oltretutto è difficile liberarsi perché per quanto i prezzi di vendita siano una frazione di quelli teorici di mercato, è improbabile che un inquilino che paga 75 euro al mese e ha la garanzia di occupare l’immobile vita natural durante, si senta incentivato a comprare.
Ma il fatto di evitare di focalizzarsi sull’edilizia pubblica non è positivo solo perché l’Erp non funziona. L’aspetto più importante del social housing è infatti un altro. È quello di rivolgersi a una nuova classe socioeconomica: le ex classi medie del decennio scorso.
Dal 2000 in poi ha avuto luogo una colossale redistribuzione di ricchezza da lavoro dipendente a lavoro autonomo. Secondo l’ultima indagine campionaria sui bilanci delle famiglie italiane della Banca d’Italia, nel periodo 2000-2006 il reddito reale netto delle famiglie con capofamiglia lavoratore autonomo è aumentato in media del 13,1 per cento, mentre quello delle famiglie con capofamiglia lavoratore dipendente è rimasto sostanzialmente lo stesso (+ 0,3 per cento). Alla luce dei nuovi dati sull’inflazione finalmente associati con la frequenza degli acquisti, è peraltro ragionevole ritenere che la variazione dei redditi reali da lavoro dipendente sia stata addirittura negativa.
Se si tiene conto che nello stesso periodo il settore che ha subito gli aumenti di prezzo maggiori ( + 80 per cento secondo Nomisma) è stato quello dell’immobiliare residenziale, la drammaticità della situazione-casa per i redditi medio-bassi risulta particolarmente evidente.

UN PIANO PER LA (EX) CLASSE MEDIA

In effetti, l’aggregato delle famiglie appartenenti alla fascia reddituale più bassa, sotto i 15mila euro netti, non è almeno comparativamente quello con la situazione peggiore. Sempre secondo la Banca d’Italia, rappresenta il 20 per cento delle famiglie italiane: si tratta quindi di 4.600.000 nuclei familiari. Tuttavia gli italiani sono house rich cash poor. Il numero di famiglie più povere in totale emergenza abitativa si riduce quindi considerevolmente, se si ipotizza che anche i redditualmente più poveri abitino al 70 per cento in casa di proprietà, e se si tiene conto del fatto che gli altri appartenenti alla categoria usufruiscono, in ragione inversa al loro reddito, di un accesso prioritario al milione di abitazioni in affitto dell’Erp.
Tanto per iniziare, le famiglie con reddito medio-basso (reddito mensile fra i 1.200 e i 2.200 euro) sono di più: il 30 per cento del totale. E non è sorprendente, dato che parliamo ad esempio di tutti quei nuclei con impiegato o operaio capofamiglia, moglie e un figlio a carico. Possiamo anche qui fare un’ipotesi di abitazione in casa di proprietà per il 70 per cento del totale. Il 30 per cento che rimane, tuttavia, è in vera emergenza: non è né abbastanza povero per accedere a una casa popolare in affitto,né abbastanza ricco per poter affittare sul libero mercato o accendere un mutuo. Né l’uno né l’altro: qualcuno li ha chiamati il popolo dei Néné.

La tabella illustra la situazione.

Soluzioni possibili Costo Mensile Rilevanza
Proprietà
0
Si per il 70%
Famiglie con reddito mensile fra 1200 e 2000 €. – 7.000.000 ERP 75 No
Affitto di mercatorata mutuo * 300.000 €. 12001750 NoNo

Secondo l’Istat circa il 45 per cento dei giovani fra i 25 e i 34 anni (quasi quattro milioni di persone) vive ancora con i genitori. Dato un tasso di occupazione dei giovani pari al 50-60 per cento, è quindi ipotizzabile che quasi due milioni di loro, pur avendo già trovato lavoro, non abbia i mezzi necessari per accedere alla prima casa. Sono i Néné “sommersi”, single e coppie che rappresentano famiglie “ potenziali”.
Sulla base dei dati disponibili è quindi possibile arrivare a stimare l’ordine di grandezza e le componenti del fabbisogno totale di “social housing”. Come visualizzato nel grafico seguente, si tratta di quasi quattro milioni di abitazioni, da destinare quasi totalmente ai Néné, emersi o sommersi che siano.

Si tratta di cifre colossali, rispetto alle quali persino il conseguimento degli obbiettivi di settore del Pd (700mila abitazioni) apparirebbe significativo, ma non decisivo. È per questo che un grande programma pubblico-privato di social housing è condizione necessaria, ma non sufficiente per la soluzione del problema. Quest’ultima non può che arrivare dalla combinazione lineare di uno sgonfiamento della bolla immobiliare e di una crescita economica che deve favorire innanzitutto la restituzione ai lavoratori dipendenti di almeno una parte delle dinamiche positive del reddito che sono state a loro sottratte nell’ultimo decennio.

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